單考慮價(jià)格的趨勢(shì)和驅(qū)動(dòng)邏輯，房地產(chǎn)相關(guān)商品的方向性計(jì)價(jià)已經(jīng)完成，下半年將逐步完成筑底動(dòng)作。
在系列文章的第15篇中我們對(duì)房地產(chǎn)對(duì)大宗商品的沖擊路徑進(jìn)行了研究，鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)的特點(diǎn)以及變化，我們認(rèn)為短期內(nèi)地產(chǎn)相關(guān)商品可能因前后兩端差異化表現(xiàn)而走出背離行情，而從更長(zhǎng)周期視角看，新開(kāi)工面積會(huì)對(duì)長(zhǎng)期需求形成制約，進(jìn)而形成需求端近強(qiáng)遠(yuǎn)弱的狀態(tài)。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資58550億元，同比下降7.9%。截止到2023年6月份數(shù)據(jù)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速連續(xù)17個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)，這是有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來(lái)連續(xù)下跌最長(zhǎng)的一個(gè)階段，這也標(biāo)志著房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)正在發(fā)生深刻變革，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)過(guò)了高速發(fā)展的階段，進(jìn)入到調(diào)整周期。
伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)整體性的進(jìn)入下滑裝填，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)景氣度指數(shù)亦出現(xiàn)明顯走弱，6月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)房景氣指數(shù)”）為94.06。在房地產(chǎn)各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，土地購(gòu)置面積為先驗(yàn)指標(biāo)，關(guān)系后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)工等各項(xiàng)數(shù)據(jù)，自23年開(kāi)始該項(xiàng)數(shù)據(jù)不在公布。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，2023年上半年全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交建筑面積為3.5億平方米，較2022年同比下跌29%，創(chuàng)下2010年以來(lái)全國(guó)土地交易規(guī)模的新低。
企業(yè)拿地后，按照相關(guān)規(guī)定需在規(guī)定時(shí)間內(nèi)開(kāi)工，這時(shí)土地購(gòu)置面積會(huì)轉(zhuǎn)為新開(kāi)工面積，這是一項(xiàng)時(shí)點(diǎn)數(shù)據(jù)，一旦納入新開(kāi)工后，下個(gè)月在統(tǒng)計(jì)時(shí)會(huì)進(jìn)入到施工面積中。上半年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積791548萬(wàn)平方米，同比下降6.6%；房屋新開(kāi)工面積49880萬(wàn)平方米，下降24.3%；房屋竣工面積33904萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)19.0%。
2021年8月份之后，房地產(chǎn)新開(kāi)工面積同比轉(zhuǎn)負(fù)，之后的數(shù)據(jù)一直處于負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)，2022年房地產(chǎn)新開(kāi)工面積同比下滑39.4%，創(chuàng)下僅次于2020年2月份的44.9%的同比跌幅。從歷史數(shù)據(jù)看，2015以前，新開(kāi)工基本領(lǐng)先竣工18個(gè)月，而2015年以后，新開(kāi)工基本領(lǐng)先竣工36個(gè)月。
在2011年之前，新開(kāi)工面積前置三年與竣工面積走勢(shì)基本一致，但2012年之后兩項(xiàng)數(shù)據(jù)開(kāi)始顯著背離，這意味著兩個(gè)問(wèn)題：一是，大量的新開(kāi)工面積并未如期轉(zhuǎn)入竣工面積。如圖4所示，處于停工面積的部分在顯著增大，量變引起質(zhì)變，也因此2022年開(kāi)始國(guó)家在“保交樓”上的政策顯著發(fā)力，目的就是解決因停工面積過(guò)大而帶來(lái)的一系列國(guó)計(jì)民生問(wèn)題。
簡(jiǎn)單計(jì)算一下，2008年之后房屋新開(kāi)工面積為206億平方米，但2011年之后的總竣工面積僅有117億平方米，進(jìn)入到停工面積狀態(tài)的大概有88億平方米，比2019-2022年四年新開(kāi)工面積之和還要多。若保交樓政策能夠讓1/4停工面積轉(zhuǎn)為竣工面積，由此會(huì)帶來(lái)大量的地產(chǎn)后端建材材料需求。
二是，新開(kāi)工面積在2020年已經(jīng)見(jiàn)頂，這意味著更長(zhǎng)周期看，新開(kāi)工面積下滑會(huì)成為房地產(chǎn)相關(guān)材料需求的遠(yuǎn)期約束。
除去房屋三項(xiàng)數(shù)據(jù)之外，還需要關(guān)注房屋銷(xiāo)售面積，房屋待售面積，一個(gè)是反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求一個(gè)反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存。
2023年上半年，商品房銷(xiāo)售面積59515萬(wàn)平方米，同比下降5.3%，6月末，商品房待售面積64159萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.0%。從數(shù)據(jù)的趨勢(shì)角度看，商品房銷(xiāo)售面積受疫情影響較大，202年之后的同比波動(dòng)顯著增大，而商品房待售面積自有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來(lái)，18年之前一直處于去庫(kù)狀態(tài)，而2018年之后房地產(chǎn)進(jìn)入累庫(kù)狀態(tài)，2021年之后，累庫(kù)速度有所增加。庫(kù)存數(shù)據(jù)趨勢(shì)的變化反映出市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，這也是迫使房地產(chǎn)商市場(chǎng)不得不轉(zhuǎn)型的重要原因。由于居民端主動(dòng)加杠桿意愿不強(qiáng)，房地產(chǎn)庫(kù)存消化速度下降，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存有進(jìn)一步增加的可能。
上半年房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)的問(wèn)題在于信心的傳遞。房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前的現(xiàn)狀已經(jīng)形成對(duì)未來(lái)預(yù)期的約束，這是房地產(chǎn)相關(guān)商品特別是地產(chǎn)前端商品弱需求的基本問(wèn)題。盡管竣工面積表現(xiàn)較佳，也帶來(lái)了地產(chǎn)后端相關(guān)商品需求的增長(zhǎng)，但長(zhǎng)久看依舊受到新開(kāi)工面積下滑所帶來(lái)的長(zhǎng)期約束。
地產(chǎn)前端商品與地產(chǎn)后端商品都具有典型的周期性特點(diǎn)，在價(jià)格趨勢(shì)上具有一致性的特點(diǎn)，因此能夠看出來(lái)18年之后價(jià)格的趨勢(shì)基本是一致的，但在部分實(shí)踐階段走勢(shì)具有差異。
2023年地產(chǎn)后端商品與前端商品趨勢(shì)是一致的，但在二季度市場(chǎng)價(jià)格的表現(xiàn)是有明顯差異的，地產(chǎn)后端受益于竣工面積的持續(xù)增加，價(jià)格具有明顯的抗跌性，3月下旬至5月底，地產(chǎn)前端商品累計(jì)跌幅高達(dá)14.57%，而地產(chǎn)后端商品跌幅僅有2.75%。
2023年大宗商品市場(chǎng)交易的主邏輯是圍繞疫后需求復(fù)蘇展開(kāi)的，另外海外需求的擾動(dòng)不時(shí)會(huì)來(lái)影響一下國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的趨勢(shì)。地產(chǎn)相關(guān)商品多數(shù)是內(nèi)需導(dǎo)向型，與商品的國(guó)際屬性關(guān)系不大，刨除供應(yīng)段不看，需求端的差異化表現(xiàn)會(huì)成為價(jià)格在某個(gè)特殊時(shí)刻的重要影響因素。
以玻璃為例，在所有大宗商品價(jià)格具跌時(shí)，玻璃價(jià)格在3月份則表現(xiàn)出強(qiáng)勁的上行趨勢(shì)，與主要商品價(jià)格形成鮮明的對(duì)比，盡管玻璃5月份價(jià)格也出現(xiàn)了下跌，但更多的可以看做是補(bǔ)跌行為，總體看依舊強(qiáng)于其他商品。
玻璃的需求有74%來(lái)自于地產(chǎn)方面，因此地產(chǎn)端的表現(xiàn)對(duì)玻璃的需求有決定性影響。疊加供應(yīng)端產(chǎn)量增幅不及預(yù)期，供應(yīng)呈現(xiàn)收縮狀態(tài)。若政策端配合，下半年玻璃產(chǎn)品價(jià)格有望呈現(xiàn)上行趨勢(shì)，其中主要的驅(qū)動(dòng)來(lái)自于地產(chǎn)后端竣工帶來(lái)的需求。
從供應(yīng)角度看，除PS因供應(yīng)端產(chǎn)能增加帶來(lái)的影響下，產(chǎn)量在相對(duì)歷史高位之外，其余產(chǎn)品均無(wú)顯著的供給問(wèn)題，考慮市場(chǎng)交易的邏輯與宏觀大趨勢(shì)，我們認(rèn)為地產(chǎn)相關(guān)大宗商品的方向性計(jì)價(jià)已經(jīng)完成，趨勢(shì)呈向上態(tài)勢(shì)，但不同的商品因供應(yīng)特點(diǎn)差異，走勢(shì)難有一致性趨勢(shì)。
從需求端看，新開(kāi)工面積很難有起色，需要關(guān)注新開(kāi)工面積同比是否能夠筑底，待確認(rèn)新開(kāi)工面積同比見(jiàn)底的情況下，市場(chǎng)預(yù)期方可能完成轉(zhuǎn)向；而地產(chǎn)后端與竣工相關(guān)的涂料、保溫材料、裝修材料，與地產(chǎn)后端密切相關(guān)的家具、家電等需求或呈現(xiàn)顯著回暖趨勢(shì)。在相同供需條件下，價(jià)格更容易獲得上漲的動(dòng)力。返回搜狐，查看更多
